• Nachfrage nach Wohneigentum – wann kommt die Wende?

Nachfrage nach Wohneigentum – wann kommt die Wende?

10.11.2017     THOMAS W. A. RINDERKNECHT Schätzungsabteilung HEV Zürich

Immobilienbewertung – Hedonische Bewertungen mit Qualitätssicherung durch eigene professionelle Experten.

Vor einem halben Jahr haben wir an dieser Stelle unsere Vermutung geäussert, dass sich das Preiswachstum bei den Eigenheimen seinem Ende zuneigt. Diese Erwartung hat sich bis heute aber nur in touristischen Regionen und im gehobeneren Segment erfüllt. Gemäss Marktuntersuchungen von Fahrländer und Partner ist auch in der näheren Zukunft nicht mit einem generellen Preisrückgang zu rechnen. Während die Produktion bei den Mietwohnungen weiter massiv angestiegen ist, war diese beim Eigenheimmarkt rückläufig, obwohl die Nachfrage gemäss einem neuen interessanten Indikator von www.realmatch360.com erheblich angestiegen ist (z. B. waren per Mai 2017 mehr als 33 000 Haushalte auf der Suche nach einem Einfamilienhaus).

Aufgrund des Immo-Monitoring 2017 von der Wüest Partner AG fokussiert sich die Nachfrage vor allem auf Einfamilienhäuser mit einem Preis von unter 1,5 Mio. Franken. Als Folge sind bei den preisgünstigen Häusern an guten Lagen steigende Preise festzustellen. Im gehobenen Segment muss jedoch mit weiter sinkenden Preisen gerechnet werden. Bei den Eigentumswohnungen ist eine ähnliche Tendenz festzustellen, jedoch in geringerem Masse als bei den Einfamilienhäusern.

Was bedeutet nun diese Marktentwicklung für Ihr Eigenheim? Wir vergleichen Ihr Einfamilienhaus bzw. Ihre Eigentumswohnung mit in den vergangenen 12 Monaten effektiv verkauften Eigenheimen. Hierzu dient die bereits weit verbreitete und anerkannte hedonische Bewertungsmethode, die auf einer detaillierten Datenanalyse basiert (statistischeökonometrische Vergleichswertmethode).

Wie viel ist Ihr Eigenheim wert?

Aufgrund der grossen Nachfrage bietet der HEV Schweiz einmal mehr eine Wertüberprüfung mittels vorerwähnter Vergleichswertmethode an. «Hedonisch» wird diese Methode deshalb genannt, weil sie ein Gut (es kann z. B. auch ein Auto sein) nach seinen inneren und äusseren Werten beurteilt und versucht, die Preisunterschiede – trotz unterschiedlicher Eigenschaften – im Vergleich zu einem ähnlichen Gut zu erklären.

Bewertungsmethode

Im Gegensatz zur klassischen Bewertungsmethode, die auf einem Wertmodell basiert – und somit einen Wert und nicht einen Preis bestimmt –, ist die Grundlage für die hedonische Methode ein Preismodell oder, wissenschaftlich korrekter ausgedrückt, ein ökonometrisches Modell. Während bei der klassischen Bewertungsmethode der Wert auf der Grundlage der Finanzmathematik und einiger weniger wertbestimmender Parameter und Erfahrungswerte (Landpreise, Baukosten, Entwertung usw.) berechnet wird, geht das hedonische Modell von einer Vielzahl preisbestimmender Faktoren aus, die mithilfe effektiv bezahlter Preise von Vergleichsobjekten den mutmasslichen Marktpreis bestimmen. Denn jeder Käufer ist bereit, für eine bestimmte Eigenschaft einen gewissen «Teil-Preis» zu bezahlen. Diese Eigenschaften werden wie folgt definiert und jedem gehandelten Objekt zugeordnet: Makrolage (Zugehörigkeit zu einer Region, Attraktivität der Gemeinde, Erreichbarkeit des nächsten Wirtschaftszentrums usw.), Mikrolage (Distanzen zu öV, Sicht, Besonnung, Immissionen usw.), quantitative Objektinformationen (Grundrissgrösse, Volumen, Nutzfläche, Zimmerzahl usw.), qualitative Objektinformationen (Baujahr, Zustand, Standard usw.), spezielle wertmindernde oder -vermehrende Informationen und Zusatzobjekte. Diese Daten von verkauften Objekten werden von wenigen, spezialisierten Unternehmen regelmässig erfasst. Mittels dieser gesammelten statistischen Daten und komplexen mathematischen Verfahren (multiple lineare Regression) können nun durch Vergleiche die zu erwartenden Marktpreise kuranter Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen berechnet werden. Datengrundlage bilden je 9000 bis 10 000 Handänderungen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Vorteile dieser Methode sind die niedrigen Kosten und die Tatsache, dass das Ergebnis auf effektiven Preisen von Vergleichsobjekten basiert. Als Nachteil ist anzusehen, dass sie kein Urteil über Sanierungsaufwand und Energieeffizienz durch Experten ermöglicht, da die Liegenschaft nicht besichtigt wird.

Schätzungsaktion für Mitglieder

Der HEV Schweiz bietet in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Zürich regelmässig die Möglichkeit an, Ihr Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung schätzen zu lassen. Die Spezialisten des HEV Zürich nehmen die Bewertung mittels der autorisierten, hedonischen Bewertungsfunktion «Wüest Dimensions» der anerkannten Firma Wüest Partner AG vor, die u. a. auch Partner von diversen Banken, Versicherungen, kantonalen Steuerämtern usw. ist. Die Methode eignet sich für kurante Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, nicht aber für Abbruch- oder Luxusobjekte – und auch nicht für Mehrfamilien und Geschäftshäuser. 

Die Bewertungsmethode gibt nicht nur Auskunft über den mittleren Marktwert, sondern enthält auch Angaben über die statistische Preisspanne, die Positionierung der Liegenschaft im Preisspektrum der Region und über das Rating des örtlichen Marktes. Ebenso wird ein geschätzter Mietwert generiert.

Was ist mein Eigenheim wert?
BILD: ROBERT KNESCHKE / FOTOLIA

Was ist mein Eigenheim wert?

Der HEV Schweiz und die Abteilung Bewertung ∕ Expertisen des HEV Zürich ermöglichen Ihnen eine hedonische Bewertung Ihres Einfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung.