• Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

15.08.2017    

Nicht jeder Erwerb eines Grundstücks durch einen ausländischen Staatsangehörigen ist bewilligungspflichtig. Dies bestätigt das Bundesgericht in einem aktuellen Fall aus dem Kanton Graubünden.

Seit 1961 ist der Erwerb von Grundeigentum in der Schweiz durch Personen im Ausland eingeschränkt: Der Erwerber bedarf grundsätzlich einer Bewilligung.

Hauptgrund für diese Massnahme war die steigende ausländische Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere nach Ferienwohnungen. Die Gesetzgebung wurde seither der sich wandelnden Wirtschaftslage angepasst. Seit 1997 bezeichnet man sie als «Lex Koller».

Aktueller Fall

Im Jahr 1983 erwarb ein deutscher Staatsangehöriger mit Wohnsitz in Deutschland eine Stockwerkeinheit im Kanton Graubünden als Ferienwohnung. Der Erwerb wurde mit den Auflagen bewilligt, das Grundstück während mindestens drei Wochen pro Jahr zu Ferienzwecken selber zu nutzen und es nicht Dauermietern zu überlassen. Diese Auflagen wurden im Grundbuch angemerkt.

Erbvorempfang

Im Jahre 2014 kam der deutsche Erwerber als heutiger Eigentümer mit seiner Familie überein, die Erbfolge zu Lebzeiten zu regeln. Im Sinne eines Erbvorempfangs schenkte er die Stockwerkeinheit seinem Sohn auf Rechnung künftiger Erbschaft. Nach dem Willen der Beteiligten sollte sich bezüglich der Nutzungszuständigkeit und -ordnung sowie hinsichtlich der steuerlichen Rechtslage – abgesehen vom Eigentumsübergang auf den Sohn – nichts ändern. Das Rechtsgeschäft wurde im Sinne einer vorgezogenen erbrechtlichen Teilung abgeschlossen.

Mit dem Eigentumsübergang auf den Sohn vereinbarten die Parteien gleichzeitig ein lebenslängliches, unentgeltliches, unübertragbares und unvererbliches Nutzniessungsrecht in Form einer Personaldienstbarkeit zu Gunsten des Schenkers (Vater) und seiner Ehefrau (Mutter).

Bewilligung

Das Grundbuchamt verlangte für den Eigentumsübergang eine Bewilligung gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG). Es begründete, der Eigentumsübergang mit der Nutzniessungserrichtung sei mit den im Grundbuch angemerkten Auflagen unvereinbar. Der Erwerb an sich sei zwar nicht bewilligungspflichtig (Art. 7 lit. a BewG), doch es gehe um den Gesamtzusammenhang, weshalb die gleichzeitige Begründung der Nutzniessungsrechte der Bewilligungspflicht unterliege.

Verwaltungsgericht Kanton Graubünden

Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden kam zum gleichen Ergebnis wie das Grundbuchamt. Es ging davon aus, dass die verfügten Auflagen (Pflicht zur Eigennutzung bzw. Verbot zur Dauervermietung) den jeweiligen Grundeigentümer persönlich verpflichte. Die uneingeschränkte Nutzniessung durch die Eltern verunmögliche demzufolge die Einhaltung dieser Auflagen.

Bundesgericht

In öffentlicher Beratung hat das Bundesgericht anders entschieden. Sofern ein Grundstück, das mit Auflagen belastet ist, an einen ausländischen Nachkommen des Eigentümers veräussert wird, gelten die Auflagen unverändert weiter. Das ist auch dann so, wenn dem Veräusserer und seiner Ehefrau ein Nutzniessungsrecht am Grundstück eingeräumt wird. Die seinerzeit gegenüber dem Veräusserer verfügten und im Grundbuch angemerkten Auflagen haben weiterhin Gültigkeit, nunmehr aber gegenüber den beiden Nutzniessungsberechtigten. In dieser Konstellation gelten die Eltern als Erwerber im Sinne der «Lex Koller ». Der vorliegende Erbvorempfang bedurfte somit keiner Bewilligung.

Urteil Nr. 2C_1069/2015 vom 3. November 2016

ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern

MASCHA SANTSCHI KALLAY MLaw, Rechtsanwältin und Doktorandin, Meggen LU

Finanzierung aus dem Ausland

Nicht nur der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer untersteht der Bewilligungspflicht, sondern auch der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen. Dies ist beispielsweise bei einer ausländischen Finanzierung des Kaufpreises der Fall.

Wenn die Finanzierung des Kaufpreises durch eine ausländische Bank den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringt, muss das Rechtsgeschäft bewilligt werden. Liegt der ausländische Kredit jedoch im üblichen Rahmen von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Liegenschaft, ist keine Bewilligung erforderlich. In einem aktuellen Fall aus dem Kanton Freiburg betrug die Finanzierung mit ausländischen Mitteln 94 Prozent des Kaufpreises, so dass das Bundesgericht den Erwerb als bewilligungspflichtig erklärte (Urteil Nr. 2C_1093 / 2015 vom 4. November 2016). Keine Bewilligung war hingegen für den Erwerb eines Grundstücks im Kanton Luzern nötig, da die ausländische Finanzierung innerhalb von zwei Dritteln des Verkaufswerts lag (Urteil Nr. 2C_854 / 2012 vom 12. März 2013).

 

Von der Lex von Moos über die Lex Koller zur Lex Sommaruga

Vor über 50 Jahren wurde die Bewilligungspflicht für den Grundstückerwerb durch Ausländer eingeführt, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Vorerst basierten die Einschränkungen auf Bundesbeschlüssen, die später in das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) überführt wurden.

In der Umgangssprache wurden die Erlasse jeweils mit dem Namen des verantwortlichen Bundesrats benannt:

  • Lex von Moos: ab 1. April 1961
  • Lex Celio: ab 27. Juni 1972
  • Lex Furgler: ab 1. Februar 1974
  • Lex Friedrich: ab 1. Januar 1985
  • Lex Koller: ab 1. Oktober 1997

Vor rund zehn Jahren wollte der Bundesrat dieses Gesetz aufheben. Das Parlament wies die Vorlage jedoch zurück. Am 25. März 2015 entschied der Bundesrat in einer Aussprache, die Lex Koller zu revidieren. Er beauftragte am 1. April 2015 das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement von Bundesrätin Simonetta Sommaruga, einen entsprechenden Gesetzesentwurf auszuarbeiten. Am 10. März 2017 wurde die Vernehmlassung zu diesem Entwurf eröffnet (Frist: 30. Juni 2017).