• Grundpfand alleine errichtet – Familienwohnung in Gefahr?

Grundpfand alleine errichtet – Familienwohnung in Gefahr?

18.09.2017    

Zum Schutz der Familienwohnung gelten unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen. In einem Leitentscheid hat das Bundesgericht nun präzisiert, was bei der Errichtung von Grundpfandrechten gilt. Befindet sich die Familienwohnung im verpfändeten Grundstück, ist in der Regel die Zustimmung des Ehegatten nötig.

Die Familienwohnung geniesst dank verschiedener Gesetzesbestimmungen einen besonderen Schutz. So gibt es seit 1988 diverse Einschränkungen, welche die Veräusserung und Belastung der Familienwohnung betreffen. Diese Einschränkungen gelten insbesondere auch bei der Belastung eines Grundstücks mit Grundpfandrechten. Was dies in der Praxis bedeutet, zeigt nun ein neuer Entscheid des Bundesgerichts.

Aktueller Fall aus Lausanne

Eine verheiratete Grundeigentümerin errichtete drei Schuldbriefe auf ihrem Grundstück. Auf diesem Grundstück befand sich die Wohnung der Familie. Der Ehemann unterzeichnete den Kreditvertrag (Sicherungsübereignung) zur Hinterlegung der Schuldbriefe zugunsten der Bank allerdings nicht.

 Zu einem späteren Zeitpunkt strebte die Bank eine Grundpfandverwertung an. Als die Grundeigentümerin und ihr Ehemann in der Betreibung Rechtsvorschlag erhoben, stellte sich die Frage, ob der Kreditvertrag gegenüber der Bank überhaupt rechtsgültig abgeschlossen worden war. 

Konkret: Die Parteien waren sich uneinig, ob nicht der Ehemann der Grundeigentümerin dem Kreditvertrag hätte zustimmen müssen. Nach rund 30 Jahren seit der Einführung der Bestimmungen zum Schutz der Familienwohnung musste sich nun also das Bundesgericht erstmals mit dieser Frage befassen. 

Ausgangslage

Der Gesetzgeber hatte sich damals zur vorliegenden Rechtsfrage nicht konkret geäussert. Das Bundesgericht musste die Bestimmung von Art. 169 ZGB folglich nach ihrem Sinn und Zweck auslegen. Tatsache ist, dass die Begründung eines Grundpfandrechts auf einem bereits stark belasteten Grundstück die Beibehaltung der Familienwohnung infrage stellen kann. So könnte bei einer Darlehenskündigung die Ablösung der grundpfandgesicherten Schulden oder die neue Kreditaufnahme unüberwindliche Probleme aufwerfen, wodurch die Zwangsverwertung wahrscheinlich würde. Und genau ein solcher Fall lag hier vor.

Bis heute ging die Praxis jedoch uneinheitlich mit dieser Problematik um. Einige Kantone verlangten stets die Zustimmung des anderen Ehegatten (z. B. Solothurn). Andere Kantone hingegen verlangten die Zustimmung des Ehegatten nur in krassen Einzelfällen (z. B. Bern).

Urteil des Bundesgerichts

Bei der Frage, ob der Kreditvertrag rechtsgültig abgeschlossen worden oder ob er wegen der fehlenden Zustimmung des anderen Ehegatten nichtig war, entschied sich das Bundesgericht für einen Mittelweg: Grundsätzlich ist die Zustimmung des anderen Ehegatten bei der Pfandbestellung nötig, wenn die hypothekarische Belastung ungefähr zwei Drittel des Verkehrswerts für nicht landwirtschaftliche Grundstücke übersteigt. Bei landwirtschaftlichen Grundstücken darf die gesetzliche Belastungsgrenze – d. h. 135 Prozent des Ertragswerts – nicht überschritten werden. Allerdings ist in jedem Fall die Zustimmung des Ehegatten nötig, und zwar unabhängig vom Umfang des Pfands, wenn offensichtlich ist, dass sich die Familienwohnung – angesichts der finanziellen Leistungsfähigkeit des Schuldners – in Gefahr befindet.

Umsetzung in der Praxis

Eine Herausforderung in der Praxis dürfte die Bestimmung des aktuellen Verkehrswerts eines Grundstücks darstellen. Dieser ist nur dann bekannt, wenn das Grundstück unmittelbar vor der Grundpfanderrichtung gekauft worden ist. Damit fehlt in den meisten Fällen die Basis für die Berechnung der erwähnten zwei Drittel des Verkehrswerts. Hinzu kommt die Schwierigkeit, dass das Bundesgericht ausführt, die Zustimmung des anderen Ehegatten sei – unabhängig vom Umfang des Pfands – auch notwendig, wenn die Familienwohnung «angesichts der finanziellen Leistungsfähigkeit des Schuldners» offensichtlich in Gefahr ist. Als Folge daraus wird man bei der Errichtung von Grundpfandrechten sicherheitshalber ab sofort wohl präventiv und in jedem Fall die Zustimmung des Ehegatten verlangen, sofern sich die Familienwohnung im verpfändeten Grundstück befindet.

Allerdings wird das Eigenheim heute in der Regel von beiden Ehegatten erworben, sei es als Miteigentümer oder – im Rahmen einer einfachen Gesellschaft – als Gesamteigentümer. In diesen Fällen stellt sich die Problematik nicht, da hier ohnehin bei jeder grundpfändlichen Belastung des Grundstücks die Zustimmung beider Ehegatten notwendig ist. Dasselbe gilt auch, wenn eine eingetragene Partnerin oder ein eingetragener Partner die gemeinsame Wohnung mit Grundpfandrechten belastet. 

Urteil Nr. 5A_203 / 2016 des Bundesgerichts vom 10. November 2016 (BGE 142 III 720)

ROLAND PFÄFFLI Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern

MASCHA SANTSCHI KALLAY MLaw, Rechtsanwältin und Doktorandin, Meggen LU

Mietrecht

Auch im Mietrecht wird die Familienwohnung geschützt. Handelt es sich beim Mietobjekt um die Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen Ehegatten kündigen (Art. 169 Abs. 1 ZGB und Art. 266m Abs. 1 OR). Beide Ehegatten können zudem je auch nur einzeln eine Kündigung des Vermieters anfechten, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei einer Kündigung zustehen (Art. 273a Abs. 1 OR).

Art. 169 ZGB

1 Ein Ehegatte kann nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des andern einen Mietvertrag kündigen, das Haus oder die Wohnung der Familie veräussern oder durch andere Rechtsgeschäfte die Rechte an den Wohnräumen der Familie beschränken.

2 Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er das Gericht anrufen.