• Die Hypothek im Alter

Die Hypothek im Alter

16.06.2017     ADRIAN WENGER Hypothekarberater beim VZ VermögensZentrum in Zürich

Eigenheimfinanzierung – Sinkende Umwandlungssätze gefährden die Tragbarkeit.

Ein Hypothekarzins von fünf Prozent: Mit diesem kalkulatorischen Zinssatz berechnen die Banken die Tragbarkeit von Hypotheken – obschon die Zinsen seit Längerem gar negativ sind. Dazu zählen die Banken zusätzlich die Nebenkosten, die ein Prozent des Liegenschaftswerts ausmachen, und allfällige Amortisationen.

Zusammengezählt dürfen die Ausgaben höchstens einen Drittel des Einkommens ausmachen. Das heisst: Bei einer Liegenschaft mit einem Wert von 1,5 Millionen Franken und einer Hypothek von 600 000 Franken muss das Renteneinkommen 135 000 Franken betragen, damit die Tragbarkeitsvorschriften erfüllt werden.

Problematisch ist die Tragbarkeitsrechnung der Banken vor allem für angehende Pensionierte. Denn in der Regel schrumpft das Einkommen nach dem Ruhestand deutlich. Hinzu kommt, dass immer mehr Pensionskassen ihre Umwandlungssätze stark senken. Wegen der anhaltend tiefen Zinsen und der steigenden Lebenserwartung beträgt der umhüllende Umwandlungssatz bei vielen Pensionskassen nur noch fünf Prozent. Das heisst: Bei einem Altersguthaben von 500 000 Franken beläuft sich die jährliche Rente aus der Pensionskasse auf 25 000 Franken. Für viele
angehende Pensionäre reicht die Rente demnach nicht mehr aus, um das Haus bis ans Lebensende finanzieren zu können.

Mit den richtigen Massnahmen lässt sich der Zwangsverkauf des eigenen Hauses aber vermeiden. Dazu sollte man spätestens mit 55 abklären, wie sich die Vermögens- und Einkommenssituation nach der Pensionierung entwickeln wird. Werden dabei Lücken ersichtlich, sollte man versuchen, diese mit zusätzlichem angesparten Vermögen zu schliessen.

Einige Banken rechnen auch einen Vermögensverzehr als weitere Einkommensquelle an. Dabei werden nicht nur Wertschriftendepots berücksichtigt, sondern auch Säule-3a- Guthaben fünf Jahre vor dem ordentlichen AHV-Alter erfasst. Grund: Ab diesem Zeitpunkt kann über die Vorsorgegelder frei verfügt werden.

Amortisation mit Vorsorgeguthaben?

Vorsicht ist hingegen geboten, wenn man die Hypothek mit Vorsorgeguthaben zu amortisieren gedenkt, das mit der Pensionierung zur Auszahlung kommt. Wer auf diesem Weg versucht, den Zwangsverkauf des eigenen Hauses zu vermeiden, läuft Gefahr, dass es später zu einem finanziellen Engpass kommt, wenn zum Beispiel Renovationen nötig werden oder man pflegebedürftig wird. Denn nach der Amortisierung ist das Kapital im Haus gebunden. Nur die wenigsten Rentner können die Hypothek dann nochmals aufstocken.

Um die Tragbarkeit vermeintlich zu verbessern, binden viele Pensionierte den tiefen Hypothekarzins mit einer Festhypothek möglichst lange an. Doch die Banken berechnen die Tragbarkeit mit kalkulatorischen und nicht mit aktuellen Zinsen. Zudem ist eine Festhypothek in der Regel teurer als eine Geldmarkthypothek. Hinzu kommt, dass stark steigende Zinsen heute ein unwahrscheinliches Szenario sind. Geldmarkthypotheken können erst teurer werden, wenn der Libor-Zinssatz von heute minus 0,75 Prozent auf null Prozent ansteigt. Weil die Zinsen in ganz Europa sehr tief sind, geht der Markt davon aus, dass die Zinsen frühestens 2022 spürbar steigen.

Immo-Rente

Eine weitere Möglichkeit, den Verkauf des eigenen Hauses zu umgehen, bietet eine Immo-Rente. Sie eignet sich für alle Immobilienbesitzer, die trotz bescheidener Rente in ihrem Eigenheim wohnen bleiben wollen. Voraussetzung ist allerdings eine gut unterhaltene Liegenschaft, die zu höchstens 30 Prozent belehnt ist.

Für die Immo-Rente wird die Hypothek auf 50 bis 60 Prozent des Verkehrswerts aufgestockt und als langfristige Festhypothek aufgenommen. Mit dem zusätzlichen Geld werden zuerst die Hypothekarzinsen für die nächsten 10 bis 15 Jahren bezahlt. Deshalb besteht kein Risiko, dass die Bank den Hypothekarvertrag während der Laufzeit kündigt. Der Rest des Geldes steht als freies Kapital zur Verfügung und kann zur Deckung der Lebenshaltungskosten verwendet werden.