• Die Auswirkungen des revidierten RPG

Die Auswirkungen des revidierten RPG

31.03.2017     KATHRIN STRUNK, MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Raumplanung – Seit dem 1. Mai 2014 ist das revidierte Raumplanungsgesetz in Kraft. Die Kantone haben bis 2019 Zeit, ihre Richtpläne anzupassen. Welche Schwierigkeiten ergeben sich bei der Umsetzung?

Am 3. März 2013 hat das Schweizer Stimmvolk die Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) als indirekten Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative mit 62,9 Prozent Ja-Stimmen befürwortet. Die Revision bezog sich vor allem auf den Bereich Siedlung. Eine zweite Revisionsetappe, die sich mit dem Nicht-Baugebiet befasst, ist trotz Protesten des HEV und weiteren Verbänden bereits im Gange. Das revidierte Raumplanungsgesetz ist seit dem 1. Mai 2014 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt haben die Kantone fünf Jahre Zeit, ihre Richtpläne an das neue Gesetz anzupassen. Die Richtpläne sind das zentrale Steuerungsinstrument in der Raumplanung der Kantone und müssen vom Bund genehmigt werden. Bis der neue Richtplan besteht, dürfen die Bauzonen innerhalb des Kantons insgesamt nicht vergrössert werden – Verschiebungen innerhalb des Kantons sind jedoch erlaubt. Hat ein Kanton nach Ablauf der Frist keinen genehmigten Richtplan, so darf er keine neuen Bauzonen mehr ausscheiden.

Zwei wichtige Veränderungen

Das revidierte Raumplanungsgesetz erfordert im Wesentlichen zwei grosse Veränderungen: Siedlungen sollen sich zukünftig vor allem innerhalb der bestehenden Siedlungsgrenzen entwickeln. Konkret dürfen Bauzonen nur noch so gross sein, dass sie den Bedarf der nächsten 15 Jahre abdecken. Gemeinden mit zu grossen Bauzonen müssen diese verkleinern. Zweitens müssen die Kantone künftig auf Grundstücken, die neu der Bauzone zugeordnet werden, eine Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent erheben. Mit den so erhobenen Abgaben sollen unter anderem Eigentümer entschädigt werden, deren Grundstücke ausgezont werden. Die Mehrwertabgabe wird in den Kantonen über Anpassungen der Planungs- und Baugesetze oder ein gänzlich neues Gesetz umgesetzt. Die Kantone und Gemeinden können weitergehende Abgaben festlegen als vom Bund vorgeschrieben, was teilweise Begehrlichkeiten weckt. Die Sektionen des HEV setzen sich jedoch mit aller Macht dafür ein, dass die Mehrwertabgaben nicht über das vorgeschriebene Minimum von 20 Prozent hinaus festgelegt werden.

Status quo in den Kantonen

Die Hälfte der Frist zur Anpassung der Richtpläne und Gesetzesgrundlagen ist unterdessen verstrichen. Wie weit sind die Kantone, Stand heute, mit der Anpassung ihrer Richtpläne?

Die Richtpläne der Kantone Bern, Zürich, Luzern, Basel-Stadt und Genf wurden bereits an das revidierte Gesetz angepasst und vom Bundesrat genehmigt. Weitere Kantone, wie beispielsweise der Kanton Aargau, haben ihre Planungen abgeschlossen, und die Richtpläne sind zurzeit zur Bewilligung beim Bund. Während im Kanton Bern keine Verkleinerung von Bauzonen nötig sein wird, sind im Kanton Aargau gemäss Auskunft der Aargauer Abteilung für Raumentwicklung sechs Gemeinden betroffen. Der Bund hat 2012 in Musterberechnungen errechnet, dass beispielsweise die Kantone Wallis und Jura zu gross bemessene Bauzonen haben und dass sie diese verkleinern werden müssen. Die Kantone können ihren Bevölkerungszuwachs allerdings aufgrund eigener Szenarien berechnen, um so die benötigten Bauzonen festzulegen.

Konkrete Auswirkungen erst auf Gemeindeebene spürbar

Im Anschluss an die Anpassungen der Richtpläne, müssen die Gemeinden ihre Nutzungspläne anpassen. Erst auf dieser Ebene werden die Auswirkungen der RPG-Revision für Grundeigentümer direkt spürbar sein – dann nämlich, wenn es zu Auszonungen, zur Erhebung von Mehrwertabgaben bei Ein- oder Umzonungen sowie zu Massnahmen kommt, um Bauland tatsächlich zu überbauen.

Durch den verstärkten Fokus auf die «Siedlungsentwicklung nach innen » müssen Bauprojekte in Zukunft vor allem in bestehenden Baulücken erstellt werden. Dies ist oftmals nicht so einfach, da die Eigentümer von Grundstücken in der Bauzone diese aus unterschiedlichen Gründen nicht unbedingt überbauen wollen. Oft wird in diesem Zusammenhang von Baulandhortung oder Spekulation gesprochen. Eigentümer können jedoch eine Vielzahl von nachvollziehbaren Gründen haben, das Grundstück zurzeit (noch) nicht zu überbauen: Sie wollen das Grundstück einmal ihren Kindern zur Verfügung stellen; sie möchten nicht, dass ihnen jemand «vor die Nase» baut; sie möchten sich momentan nicht mit einem Bauprojekt auseinandersetzen; ihnen fehlen gerade die erforderlichen Mittel; sie warten, bis sie das Nachbargrundstück erwerben können, um mit einer Gesamtüberbauung eine sinnvolle Ausnutzung zu erreichen; oder das Grundstück dient als Baulandreserve für ihren Betrieb.

HEV Schweiz ist gegen Zwangsinstrumente

Mit dem revidierten RPG werden nun unter den Begriffen Baulandmobilisierung » oder «Baulandverflüssigung » explizit Zwangsinstrumente geschaffen, mit denen Gemeinden die Überbauung solcher Grundstücke erwirken können.

Eine konkrete Ausgestaltungsmöglichkeit wäre, dass Gemeinden mit den Grundstückbesitzern vor einer Einzonung Verträge abschliessen, in denen festgelegt wird, dass das Land innerhalb einer bestimmten Frist überbaut werden muss. Andernfalls wird das Grundstück ausgezont oder von der Gemeinde aufgekauft. Der HEV Schweiz lehnt Zwangsmassnahmen wie Bauverpflichtungen oder Kaufrechte der Gemeinden ab. Der Verband vertritt die Ansicht, dass es zur Eigentumsfreiheit gehören muss, dass dem Grundeigentümer der Entscheid überlassen wird, wann er sein Grundstück überbauen will. Er trägt auch das Investitionsrisiko.

Während die Kantone also an der Anpassung ihrer Richtplanungen und Gesetze arbeiten oder diese teilweise bereits abgeschlossen haben, werden in den nächsten Jahren vor allem die Gemeinden gefordert sein. Erst dann können Grundeigentümer die volle Auswirkung der RPG-Revision abschätzen.

QUELLE BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG (ARE)