• Das hat das Zweitwohnungsgesetz bewirkt

Das hat das Zweitwohnungsgesetz bewirkt

13.10.2017     KATHRIN STRUNK MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Seit der Einführung des Zweitwohnungsgesetzes am 1. Januar 2016 sind beinahe zwei Jahre vergangen. Welche Auswirkungen sind in den betroffenen Regionen zu spüren?

Im März 2012 hat das Schweizer Stimmvolk die Zweitwohnungsinitiative ganz knapp mit 50,6 Prozent angenommen. Seither dürfen in Gemeinden mit einem Zweitwoh nungsanteil von mehr als 20 Prozent keine neuen Ferienwohnungen gebaut werden. Am 1. Januar 2016 trat das Zweitwohnungsgesetz, das die Details der Verfassungsbestimmung regelt, in Kraft. Die von der Initiative betroffenen Kantone Graubünden, Wallis, Tessin sowie die Kantone der Innerschweiz hatten die Initiative abgelehnt. Schweizweit gibt es rund 700 000 Zweitwohnungen. Die meisten befinden sich in den Kantonen Graubünden, Wallis, Tessin sowie in der Innerschweiz, Bergregionen, für die der Tourismus einen grossen Teil der Wertschöpfung ausmacht. 

Sinkende Nachfrage

In der Übergangsphase zwischen dem Zeitpunkt der Abstimmung und der Inkraftsetzung der Zweitwohnungsinitiative war in den betroffenen Regionen ein starker Anstieg der erteilten Baubewilligungen zu beobachten. So schnell wie möglich wurden noch Projekte realisiert, die später nicht mehr hätten umgesetzt werden können. Während circa dreier Jahre wurden so mehr Ferienwohnungen gebaut, als Nachfrage bestand. Die Folge davon war ein Zuviel an Wohnobjekten, das jetzt langsam abgebaut werden muss.

Zum herrschenden Überangebot gesellte sich in derselben Zeitspanne ein starker Rückgang beim Verkauf von Zweitwohnungen an Ausländer. Die Verkäufe brachen beinahe um die Hälfte ein. Da die Käufer von Schweizer Ferienwohnungen hauptsächlich aus Europa stammen, spielten hier zum einen sicher die herrschende Eurokrise, durch die sich der Schweizer Franken stark verteuerte, zum anderen aber vor allem auch die Rechtsunsicherheit über die Ausgestaltung des neuen Gesetzes eine Rolle. 

Folgen für die Baubranche 

Der Einbruch bei den Ferienwohnungsverkäufen hat vor allem die Baubranche stark getroffen. Im Vergleich zu anderen Regionen der Schweiz, die nicht von der Initiative betroffen sind, arbeiten in Bergregionen deutlich mehr Personen in diesem Bereich. Dies auch, weil weniger Industrie und damit auch weniger Arbeitsplätze im Industriesektor vorhanden sind. 

Durch die fehlende Arbeit müssen ortsansässige Betriebe nun Aufträge in weiter entfernten Gegenden annehmen oder sogar Stellen abbauen, da bis jetzt auch noch keine Verlagerung von «Neubau» auf «Umbau» festgestellt werden konnte. 

Eine weitere Folge des Zweitwohnungsgesetzes ist die Zweiteilung des Immobilienmarktes in einen Markt für Erstwohnungen und einen Markt für Zweitwohnungen. Das auf Immobilienschätzungen spezialisierte Beratungsbüro Fahrländer Partner hat einen Preisaufschlag zwischen drei und zehn Prozent für Zweitwohnungen beschrieben. Je begehrter und teurer ein Tourismus- ort ist, desto höher ist der Preisaufschlag, den Käufer zu zahlen bereit sind. Gleichzeitig scheint sich der Marktwert von Erstwohnungen vermindert zu haben. Als Folge davon ist es für Käufer einer Erstwohnung schwieriger geworden, die Finanzierung durch die Bank zu erhalten. Eine nach 2012 gebaute Wohnung darf in den Gemeinden, die eine Zweitwohnungsquote von über 20 Prozent haben, nur noch als Erstwohnung genutzt werden. Das kann bei einem allfälligen späteren Verkauf zu Schwierigkeiten führen, wenn sich kein einheimischer Käufer findet, der die Wohnung selbst bewohnen möchte.

Neue Herausforderungen 

Bergregionen kämpfen ausserdem mit den veränderten Feriengewohnheiten der Gäste. Im Vergleich zu früher ist der Wettbewerb unter den Urlaubsdestinationen härter geworden. Skiferien in den Bergen sind heute nur noch eine Möglichkeit unter vielen. Auch die Digitalisierung und das Auftauchen von Buchungsplattformen wie «Airbnb» verändern die Gewohnheiten der Besucher. 

Die Bürde trägt das Oberland 

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Schwierigkeiten, mit denen Bergregionen zu kämpfen haben, sind vielfältig. Der starke Franken, verändertes Touristen- und Gästeverhalten und die Digitalisierung stellen Herausforderungen dar. Die Zweitwohnungsinitiative hat die Situation aber noch zusätzlich verschärft. Sie ist eine Bürde, die dem Oberland vom Unterland auferlegt wurde.