• Als Eigenheimbesitzer Steuern optimieren

Als Eigenheimbesitzer Steuern optimieren

13.04.2017     MARKUS STOLL, Steuerspezialist beim VZ VermögensZentrum

Steuern – Der Unterhalt einer Liegenschaft kostet Geld. Welche Kosten können Eigenheimbesitzer in der Steuererklärung abziehen und welche nicht? Hier ein Überblick.

Das eigene Haus bietet Steuervorteile. Neben den bezahlten Hypothekarzinsen können weitere Kosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Allerdings bedingt es dafür eine gute Planung.

Eigenmietwert

Die Hypothekarzinsen können vom Eigenmietwert respektive vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Doch seit die Zinsen für Hypotheken so tief sind, wird auch der Abzug kleiner. Das hat zur Folge, dass viele Immobilienbesitzer nun einen Grossteil des Eigenmietwertes versteuern müssen.

Ein Beispiel: 2008 betrug der Hypothekarzins im Schnitt 3,5 Prozent. Bei einer Hypothek von 500 000 Franken ergibt dies 17 500 Franken Zinskosten pro Jahr. Bei einem Eigenmietwert von 20 000 und einer Unterhaltspauschale von 4000 Franken resultiert daraus ein Abzug von 21 500 Franken. Heute bezahlt der gleiche Hausbesitzer im Schnitt nur noch 1,5 Prozent oder 7500 Franken Zinskosten im Jahr. Trotz gleicher Unterhaltspauschale von 4000 Franken kann er aber weniger in Abzug bringen. Sein steuerbares Einkommen steigt um 10 000 Franken.

Gestaffelt renovieren

Deutlich mehr Steuern sparen lässt sich mit gut geplanten Renovationen und Sanierungen. Die Arbeiten – und damit die Ausgaben – können auf zwei oder drei Jahre verteilt werden. Dadurch lässt sich die Steuerprogression brechen, wodurch gesamthaft weniger Steuern bezahlt werden müssen.

Generell gilt: Nur werterhaltende Arbeiten können von den Steuern abgezogen werden. Dazu zählen zum Beispiel Sanitär-, Spengler-, Maler-, Schreiner- oder Gipserarbeiten, aber auch Serviceabonnements oder die Prämien für Gebäudeversicherungen.

Als wertvermehrend gelten hingegen Massnahmen, die eine Liegenschaft in einen besseren Zustand versetzen oder die regelmässigen Unterhaltskosten senken. Diese können nicht von den Steuern abgezogen werden. Dazu zählen zum Beispiel eine neue Garage, ein Cheminée, der Einbau einer Sauna oder wenn das Gebäudevolumen vergrössert wird.

Ausnahmen sind allerdings Investitionen, die zum Ziel haben, Energie zu sparen oder die Umwelt zu schützen. Die Kosten für den Einbau einer wesentlich moderneren Heizung zum Beispiel, die Isolierung der Fassade oder den erstmaligen Einbau von Doppelglasfenstern kann man in den meisten Kantonen als Unterhaltskosten geltend machen. Abzugsfähig sind die effektiven Kosten, also nach Abzug allfälliger staatlicher Förderbeiträge.

Abzugsart

Die Ausgaben für werterhaltende Arbeiten können effektiv durch Belege oder pauschal vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Beim Pauschalabzug kann man je nach Kanton in der Regel 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, ohne Belege einreichen zu müssen. Beim effektiven Abzug müssen sämtliche Belege bei der Steuerbehörde eingereicht werden. Gerade bei älteren Häusern lohnt es sich, die Ausgaben detailliert aufzulisten und abzuziehen.

Jedes Jahr kann von Neuem entschieden werden, ob die Pauschale oder die effektiven Unterhaltskosten deklariert werden sollen, je nachdem, was den höheren Steuerabzug ergibt.

Unternutzung

Wenn die Kinder ausziehen oder der Ehepartner verstirbt, bleiben ihre Zimmer vielfach leer. In manchen Kantonen sowie bei der direkten Bundessteuer dürfen nicht mehr gebrauchte und leerstehende Zimmer vom Eigenmietwert abgezogen werden. Allerdings: Der Abzug gilt nur bei dauernder Nichtbenutzung von Räumen. Die Beweislast für die Unternutzung liegt beim Steuerpflichtigen.

Amortisation

Ein weiteres steuerwirksames Instrument ist die indirekte Amortisation der Hypothekarschuld über die Einzahlung in die Säule 3a. Das eingezahlte Geld dient der Bank als Sicherheit und Pfand. Einerseits können die 3a-Beiträge vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Andererseits bleiben die abzugsberechtigen Schuldzinsen bestehen, solange die Hypothek läuft.

Eine Ausnahme: Die indirekte Amortisation über die gebundene Vorsorge ist nur möglich bei selbst genutztem Wohneigentum und nicht bei Ferienwohnungen oder vermieteten Objekten.

Ferienwohnung vermieten

Eine Ferienwohnung ist grundsätzlich ein Luxusgut – es gibt deshalb nicht viele Wege, um diesbezüglich Steuern zu sparen. Bei Selbstnutzung der Ferienwohnung muss der Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuert werden. Für die Zeit, in der die Wohnung vermietet wird, ist kein Eigenmietwert zu deklarieren. Dafür sind die Mieteinnahmen aufzuführen. Im Übrigen gelten auch bei einer Ferienwohnung die üblichen Steueroptimierungsmöglichkeiten mit der Planung der Unterhaltskosten und einer optimalen Finanzierung.