Kündigung Mietvertrag

Die Kündigung eines Mietvertrages ist streng geregelt. Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses sind die Kündigungsfristen und –termine zu beachten. Eine nicht frist- und/oder termingerechte Kündigung ist nicht etwa nichtig, sondern entwickelt erst auf den nächstmöglichen Kündigungszeitpunkt hin ihre Wirkung.

Kündigung Mietvertrag - was gilt es zu beachten:

Die Kündigungsfristen

Die Kündigungstermine sind je nach Art der Mietsache unterschiedlich lang:

  • Wohnung: 3 Monate
  • Geschäftsraum: 6 Monate
  • Möblierte Zimmer und gesondert vermietete Parkplätze: 2 Wochen

Diese gesetzlichen Kündigungsfristen können von den Parteien nicht verkürzt werden. Sie können aber vertraglich verlängert werden.

Die Kündigungstermine

Die Kündigungstermine können von den Parteien frei vereinbart werden. Wird jedes Monatsende als Kündigungstermin vereinbart, so empfiehlt es sich, den 31. Dezember auszuschliessen. Wegen der Feiertage ist es schwierig, über das Jahresende einen Wohnungswechsel zu organisieren. Wird im Mietvertrag nichts betreffend Kündigungstermine geregelt, kommen die ortsüblichen Kündigungstermine zur Anwendung.

Form der Kündigung

Die Kündigung des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Im Gegensatz zum Mieter muss der Vermieter für die Mitteilung der Kündigung ein Formular verwenden, da vom Kanton, in welchem das Mietobjekt liegt, genehmigt worden ist. Der Mieter kann dem Formular entnehmen, wie er vorzugehen hat, falls er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Zu Beweiswecken ist es dem Vermieter dringend zu empfehlen, die Kündigung mit eingeschriebener Post zu verwenden.

Kündigung Mietvertrag - Vermieter aufgepasst!

Kündigt der Vermieter nicht mit dem amtlich genehmigten Formular, so hat dies die Nichtigkeit der Kündigung zur Folge!

Kündigung einer Familienwohnung

Dient die Mietwohnung einem Ehepaar bzw. eingetragenen Partnern als Familienwohnung, so muss der Vermieter die Kündigung (zwei Kündigungsformulare) beiden Ehegatten separat zustellen. Dies gilt unabhängig davon, ob einer oder beide Ehepartner bzw. eingetragene Partner im Mietvertrag als Mieter unterschrieben haben.

Kündigung begründen?

Die Begründung der Kündigung der Mietwohnung ist keine Gültigkeitsvoraussetzung. Die Kündigung braucht nur dann begründet zu werden, wenn der Mieter diese verlangt.

Ausserterminliche Kündigung der Mietwohnung

Will der Mieter ausserhalb der im Mietvertrag vereinbarten Kündigungstermine die Wohnung verlassen, so muss der dem Vermieter einen tauglichen (zahlungsfähig und zumutbar) Nachmieter stellen.

Zahlungsverzug des Mieters

Zahlt der Mieter den Mietzins und/oder die Nebenkosten nicht (mehr), so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist (Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt die Zahlungsfrist mindestens 30 Tage) ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Die Zahlungsfristansetzung und die Kündigungsandrohung müssen schriftlich erfolgen und in ein und demselben Schreiben. Die Zahlungsfrist ist eine Minimalfrist. Eine vertragliche Verkürzung dieser Fristen ist ausgeschlossen.

Sowohl Zahlungsaufforderung als auch die Kündigungsandrohung müssen klar und unmissverständlich sein. Der ausstehende Betrag ist betragsmässig anzugeben (z.B. der ausstehende Mietzins inkl. Nebenkosten für die Monate Mai, Juni und Juli à CHF X im Gesamtbetrag von CHF X). Ist die Kündigungsandrohung missverständlich oder fehlt sie ganz, ist eine nachfolgende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam. Bezahlt der Mieter innert der Zahlungsfrist den gesamten noch offenen Betrag, so kann ihm nicht ausserordentlich gekündigt werden.

Eigentümerwechsel

Wechselt der Eigentümer einer Liegenschaft (Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang) nach Abschluss des Mietvertrages, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Käufer über. Bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der neue Eigentümer das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend macht.

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