Wohnraum, ein sehr begehrtes Gut

28.01.2011

Nicht nur die Mietpreise, sondern auch die Ansprüche ans Wohnen sind in den letzten zehn Jahren gestiegen. Bild HEV

Wohnraum – Wer in grossen Schweizer Agglomerationen eine Wohnung zum Kauf oder zur Miete sucht, muss tiefer in die Tasche greifen als noch vor 10 Jahren. Wieso ist es so schwierig, «etwas Passendes» zu finden? Und stimmt es wirklich, dass die Bevölkerung heute mehr fürs Wohnen bezahlt als früher?

Die Anzahl von Personen, die eine Wohnung oder ein Haus zur Miete oder zum Kauf suchen, ist grösser geworden. Die Bevölkerung der Schweiz wächst so stark wie seit Ende der 1980er Jahre nicht mehr. Das Bevölkerungswachstum in den Städten ist zudem grösser als jenes auf dem Land. Es zeigt auch einen Trend hin zu zentralen Wohnlagen. Hauptgrund für das Bevölkerungswachstum in den Zentren ist die Zuwanderung aus der Europäischen Union. Die Investoren haben auf diese Entwicklung reagiert und in den letzten Jahren wieder mehr Wohnungen gebaut. Die zurzeit jährlich erstellten rund 40’000 Wohnungen reichen jedoch nicht aus, um die steigende Nachfrage zu befriedigen.

Dies ist der eine (externe) Grund für die Wohnungsknappheit und die steigenden Preise. Der andere Grund ist hausgemacht.

Wohnträume verwirklichen

Heutige Wohnungssuchende verstehen unter einer «passenden Wohnung» etwas anderes als Wohnungssuchende früherer Generationen. Heutige Wohnungen umfassen bei gleicher Zimmerzahl 30-40% mehr Wohnfläche als Wohnungen aus den 1970er Jahren. Pro Jahrzehnt ist in der Schweiz der Wohnflächenkonsum jedes Bewohners um 5m2 gestiegen (Vgl. Grafik 1, rechte Skala). Während 1970 jede Person noch 27m2 Wohnraum für sich beanspruchte, sind es mittlerweile ca. 47m2 pro Person.  Hier spielen auch demographische Prozesse eine Rolle. Die Anzahl Personen pro Haushalt nimmt ab, das Durchschnittsalter der Bevölkerung steigt. Beide Faktoren erhöhen  den Wohnungs- und Wohnflächenkonsum.

Eine passende Wohnung muss heute aber auch wesentlich komfortabler sein als früher. Die Ansprüche an den Innenausbau, insbesondere in Küche und Bad, sind stark gestiegen. Die Vermieter haben darauf reagiert und viele Wohnungen saniert. Dieser Erneuerungsprozess ist volkwirtschaftlich wichtig. Er trägt jedoch – als Begleiteffekt – auch zu den Preissteigerungen im Wohnungsmarkt bei. Denn zu einer Sanierung gehören häufig auch eine Erneuerung der Gebäudehülle und eine Anpassung der Gebäudetechnik an die geltenden Vorschriften und Normen. Diese für den Laien nur teilweise sichtbaren Investitionen sind ebenfalls mit hohen Kosten verbunden, die sich auf den Mietzins oder den Verkaufspreis niederschlagen. Vorschriften und Normen in den Bereichen Sicherheit, Energie, Umwelt etc. haben das Bauen in der Schweiz in den letzten Jahrzehnten markant verteuert. Der Anteil der verschiedenen Kostentreiber ist vom Bundesamt für Wohnungswesen untersucht worden und in Grafik 2 dargestellt.

Wohnausgaben und Haushaltsbudget

Gibt die Bevölkerung nun mehr Geld fürs Wohnen aus als früher? Die Antwort ist ja und nein. Absolut gesehen stimmt die Behauptung, relativ gesehen stimmt sie nicht. Betrachtet man den Anteil am Haushaltsbudget, der fürs Wohnen ausgegeben wird, so ist dieser Ausgabenblock im Vergleich zum Einkommen seit Jahrzehnten konstant geblieben. Im gesamtschweizerischen Durchschnitt werden seit den 1950er Jahren knapp 20% des Einkommens für den Bereich Wohnen und Energie ausgegeben (vgl. Grafik 1, linke Skala). Einkommen und Wohnausgaben hängen eng miteinander zusammen. Die Einkommensentwicklung ist einer der wichtigsten Treiber für den Wohnraumkonsum. Oder einfacher: Mit steigendem Wohlstand steigen auch die Ansprüche und damit die Ausgaben fürs Wohnen. Dies ist nicht bei allen Waren und Dienstleistungen so. Der Anteil der Ausgaben für Nahrungsmittel beispielsweise ist zwischen 1950 und 2010 von 30% auf 7% gefallen.

Ein Vergleich von Löhnen und Mieten zeigt die parallele Entwicklung. Zwischen 2000 und 2010 sind die Nominallöhne gesamtschweizerisch um 16.7% gestiegen. Mit der Lohnrunde 2010/11 wird der Wert auf 18.6% steigen. Der Mietpreisindex des Bundesamtes für Statistik zeigt im Zeitraum 2000 bis 2010 einen Anstieg um 18.7% an (vgl. Grafik 3).

Gesamtsicht wichtig

In der Diskussion zur Wohnungsknappheit möchte der HEV Schweiz abschliessend zwei Dinge festhalten. Erstens: Der Schweizer Wohnungsmarkt hat die stark gestiegene Nachfrage nach Wohnraum dank einer vergleichsweise liberalen Gesetzgebung relativ gut auffangen können. Zweitens: Die steigenden Mietpreise widerspiegeln nicht nur die steigende Nachfrage nach Wohnraum, sondern auch die gestiegenen Ansprüche und die gestiegenen Einkommen der Mieter.

Von: Dr. Rudolf Steiner, Präsident HEV Schweiz

Grafik 1: Wohnkosten und -Flächenverbrauch
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Grafik 2: Baukostenentwicklung
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Grafik 3: Entwicklung Löhne und Mieten
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