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Gemischt genutzte Liegenschaften

Eine gute Planung kann bei gemischt genutzten Liegenschaften unter Umständen Steuereinsparungen ermöglichen. Bild HEV

Bei einer Fremdvermietung bilden alle Einkünfte (in bar, in natura, durch Gutschrift, in Verrechnung usw.) aus vermieteten oder verpachteten, überbauten oder unüberbauten Grundstücken unter Einschluss der Leistungen für mitvermietete oder mitverpachtete bewegliche Sachen (Einrichtungen) steuerbares Einkommen. Die Entschädigungen der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung sind dabei nicht zu berücksichtigen, soweit diese die tatsächlichen Aufwendungen nicht über­steigen.

Bei einer Eigennutzung des Wohn­eigentums wird der Mietwert meist zu einem reduzierten Ansatz besteuert. Allerdings gilt diese Regelung nicht für Zweitwohnungen (bspw. Ferienwohnungen), diese sind zu 100% steuerbar.

Wird bei einer Liegenschaft ein Recht auf unentgeltliche Nutzung eingeräumt, führt dies beim Nutzniessungsempfänger oder beim Wohnberechtigten zur Eigenmietwertbesteuerung, während der Eigentümer den Eigenmietwert mangels «Eigennutzung» nicht mehr versteuern muss.

Lässt der Eigentümer Nahestehende unentgeltlich einen Grundstücksteil nutzen, muss der Eigentümer trotz unentgeltlicher Fremdnutzung den Eigenmietwert versteuern. Sobald jedoch ein Mietzins bezahlt wird, auch wenn es sich um eine Vorzugsmiete handelt, muss der Eigentümer keinen Eigenmietwert versteuern, sondern die erzielten Mieteinnahmen. Allerdings darf es sich nicht um eine Steuerumgehung handeln (bspw. bei einer monatlichen Miete von Fr. 100.–). In entsprechenden Familienverhältnissen eröffnet sich in derartigen Fällen ein attraktives Feld für eine sinnvolle Steuerplanung. Es empfiehlt sich aber unbedingt, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschliessen. Solche Lösungen sollten durch einen Spezialisten vorgängig abgeklärt werden. Es gibt nämlich Kantone, wo die Differenz zwischen Eigenmietwert und verlangtem Mietzins beim Empfänger der Gratisleistung der Schenkungssteuer unterliegen kann.

Liegenschaftsunterhalt

Bei vermieteten Liegenschaften können die Grundgebühren für Kehricht- und Abwasserentsorgung, die Kosten für Strassenunterhalt, -beleuchtung und -reinigung, die Kosten der gemeinsam genutzten Räume und der Infrastruktur (bspw. Lift) und die Hauswartentschädigung in Abzug gebracht werden. Selbstverständlich nur soweit diese der Hauseigentümer selber zu tragen hat.

Bei den selbstgenutzten Liegenschaften sind die Betriebskosten der Liegenschaft sowie die Kosten der Lebenshaltung nicht abzugsfähig. Dazu zählen bspw. die Wasser- und Energiekosten (Strom, Heizöl, Gas), die Kosten für TV, Telefon und Informatik sowie die ARA- und Kehrichtgebühren. Grundsätzlich sind nur solche Unterhaltskosten abziehbar, welche mit dem steuerbaren Eigenmietwert in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Nach der höchstrichterlichen Auffassung sind das Kosten, die der Eigentümer bei der Drittvermietung selber tragen muss. Alle anderen Kosten dienen allein der Lebenshaltung.

Anstelle der tatsächlichen Kosten und Prämien sowie den Unterhaltskosten gleichgestellten energiesparenden Investitionen kann der Steuerpflichtige bei Liegenschaften im Privatvermögen einen Pauschalabzug geltend machen. Dabei gelten kantonal unterschiedliche Regelungen. Grundsätzlich ist der Pauschalabzug aus verwaltungsökonomischen Gründen kantonal und bei den direkten Bundessteuern so bemessen, dass er im langfristigen Durchschnitt die Unterhaltskosten deckt. In Kantonen, welche den Wechsel vom effektiven Unterhalts- zum Pauschalabzug (und umgekehrt) bedingungslos zulassen, bie­ten sich interessante Planungsmöglichkeiten. So kann bspw. der Liegenschaftsunterhalt so geplant werden, dass die Kosten möglichst auf eine Steuerperiode konzentriert werden; in dieser Periode wird der effektive Abzug gewählt. In der nächsten unterhaltsarmen Steuerperiode wird dann der Pauschalabzug geltend gemacht.

Fallen bei einer Liegenschaft mit einer Einlegerwohnung nur auf dem selbstgenutzten Teil grössere Unterhaltskosten an und für die Einlegerwohnung praktisch keine, muss die ganze Liegenschaft einheitlich behandelt werden. Die Wahlmöglichkeit zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug gilt pro Liegenschaft.

Schuldzinsen

Bei den Schuldzinsen ist es nicht von Bedeutung, ob eine Eigen- oder Fremdnutzung der Liegenschaft vorliegt. Sobald sich eine Liegenschaft im Privatvermögen befindet, gilt für Schuldzinsen die Einschränkung, dass diese nur soweit in Abzug gebracht werden können, als sie den Bruttoertrag aus beweglichem und unbeweglichem Privatvermögen (inkl. Eigenmietwert) und weiterer Fr. 50’000.– nicht übersteigen.

Bewertung von Liegenschaften

Das Vermögen wird grundsätzlich zu Verkehrswerten bewertet. Meist wird jedoch bei selbst bewohnten Liegenschaften sowohl bei der Einkommensbesteuerung (Eigenmietwert) als auch beim Vermögenswert eine Reduktion gewährt, dies im Interesse der Wohneigentumsförderung. Vermietetes Wohneigentum ist im Gegensatz zu selbst genutztem Wohneigentum zum vollen Wert steuerbar.

Mehrwertsteuer

Grundsätzlich sind die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung sowie die Übertragung von Liegenschaften von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Allerdings ist die Mehrwertsteuer als reine Selbstveranlagungssteuer ausgestaltet. So­mit sei warnend darauf hinzuweisen, dass auch Immobilien-Investoren – und seien diese «reine» Privatpersonen – MWST-pflichtig werden können.

Solange ein Grundstück der Eigennutzung dient, handelt es sich um einen ausgenommenen Umsatz. Wird aber ein Grundstück fremdvermietet, kann unter Umständen für diesen Immobilienumsatz optiert werden. Eine Option ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Immobilien ausschliesslich für private Zwecke (Eigennutzung zu Wohnzwecken) genutzt werden. Eine Bewilligung der ESTV ist nicht mehr erforderlich, es genügt, wenn die Steuer offen ausgewiesen wird. Durch die Option können die Vorsteuern auf den Liegenschaftsunterhaltskosten der Liegenschaft zurückgefordert werden.

Von: Sibylle Merki, dipl. Steuerexpertin, MWST-Expertin, Balmer-Etienne