Immobilienumfrage 2004 / 2005
Stabile Nachfrage im Eigentumsbereich Die Entwicklungen im Jahr 2004 auf der Nachfrageseite wurden von den Befragten je nach Sparte unterschiedlich eingeschätzt. Bei den Mehrfamilienhäusern stellt eine deutliche Mehrheit von 70 Prozent eine Zunahme der Nachfrage fest. Hier scheinen als Käufer insbesondere auch die Privatpersonen eine Rolle zu spielen: 77 Prozent der Befragten stellten eine erhöhte, 18 Prozent eine unveränderte und nur ein Prozent eine rückläufige Nachfrage nach Mehrfamilienhäuser durch Privatpersonen fest.
Bei den Eigentumswohnungen nahmen 45 Prozent eine erhöhte, 50 Prozent eine unveränderte und 5 Prozent eine rückläufige Nachfrage wahr. Die Situation in diesem Segment wurde insgesamt positiver eingeschätzt als noch ein Jahr zuvor, als "nur" 34 Prozent eine Nachfrageerhöhung und doch 15 Prozent einen Nachfragerückgang feststellten.
Bei den Einfamilienhäusern wurde die Nachfrage 2004 zwar immer noch positiv, jedoch etwas zurückhaltender als im Vorjahr eingeschätzt: 19 Prozent (2003: 31 Prozent) stellten eine Nachfragesteigerung, 68 Prozent (2003: 54 Prozent) eine unveränderte Nachfrage und 13 Prozent (2003: 15 Prozent) einen Nachfragerückgang fest. Der Wunsch nach einem Eigenheim scheint aber weiterhin ungebrochen: knapp 80 Prozent der Befragten nahmen in den letzten 12 Monaten einen Trend zum Kauf eines Wohneigentums wahr.
Der Büro- und Geschäftsflächenmarkt steht nach wie vor unter Druck. 66 Prozent der Befragten (2003: 74 Prozent) stellten eine rückläufige, 27 Prozent eine unveränderte (2003: 20 Prozent) und 7 Prozent (2003: 6 Prozent) eine erhöhte Nachfrage fest.
Mietwohnungsmarkt: leicht höhere Leerstände Bei den Mietwohnungen ging die Mehrheit der Befragten (54 Prozent) von konstanten Leerwohnungsbeständen gegenüber dem Vorjahr aus, während ein Jahr zuvor die Mehrheit einen rückläufigen Leerwohnungsbestand feststellte. Der errechnete Durchschnitt leer stehender Wohnungen ergab dieses Jahr 1.98 Prozent, während er sich im Jahr 2003 auf 1.64 Prozent belief. Generell scheint sich bei der Mietwohnungsnachfrage auch in angespannteren Zentrumsregionen langsam eine Entspannung abzuzeichnen. Während im Vorjahr in mittelgrossen Städten (20'000 bis 100'000 Einwohner) nur gerade ein Prozent eine geringe Nachfrage nach grossen Wohnungen (ab 4 Zimmern) feststellte, kamen im Jahr 2004 immerhin 8 Prozent der Befragten zu diesem Schluss. 38 Prozent (2003: 32%) stellten eine mittlere Nachfrage und 54 Prozent (2003: 67%) eine grosse Nachfrage in diesem Segment fest. In den Grosszentren (über 100'000 Einwohner) wurde von 68 Prozent eine starke Nachfrage nach grossen Wohnungen wahrgenommen (2003: 81%), immerhin 27 Prozent stellten nur noch eine mittlere Nachfrage fest (2003: 19%) und 5 Prozent (2003: 0%) sprachen sich für eine geringe Nachfrage aus.
Angebot und Preise
Bei den Mehrfamilienhäusern wurde von der Mehrheit von 54 Prozent der Befragten ein Angebotsrückgang wahrgenommen. Das rückläufige Angebot und die erwähnte Nachfragesteigerung scheint sich direkt auf das Preisniveau auszuwirken. 49 Prozent stellten gestiegene, eindrückliche 20 Prozent stark gestiegene und nur 4 Prozent rückläufige Preise fest.
Demgegenüber ist das Angebot gemäss Einschätzung der Befragten bei den Eigentumswohnungen angestiegen. 57 Prozent stellten eine Angebotszunahme und nur 6 Prozent eine Abnahme fest. Trotz Erhöhung des Angebots nahmen aber die Marktteilnehmer im Segment der Eigentumswohnungen weiter steigende Preise wahr. 48 Prozent stellten gestiegenes, 9 Prozent stark gestiegenes und kaum jemand gesunkenes Preisniveau fest.
Bei den Einfamilienhäusernstellte die Mehrheit ein unverändertes Angebot fest und auch bei den Preisen nahm die Mehrheit (50 Prozent) ein gleichbleibendes Niveau gegenüber dem Vorjahr wahr. Allerdings hat der Anteil, welcher sich für steigende Preise aussprach, von 25 auf 39 Prozent gegenüber 2003 zugenommen.
Beim Bauland wurde ebenfalls ein mehrheitlich unverändertes Angebot festgestellt. Die Minderheit, welche von rückläufigem Baulandangebot ausgeht, hat aber von 17 auf 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr zugenommen. Preissteigerungen wurden auch in diesem Segment konstatiert: 41 Prozent stellten gestiegene, 14 Prozent gar stark gestiegene Preise und kaum jemand gesunkene Preise fest.
Anders sieht es im Büro- und Geschäftsflächenmarkt aus: Hier bemerkte die Mehrheit von 47 Prozent eine Angebotszunahme, 11 Prozent für eine Abnahme. Dadurch scheint der Preisdruck in diesem Segment weiter anzuhalten. Die deutliche Mehrheit von 67 Prozent stellte ein rückläufiges oder stark rückläufiges Preisniveau fest, nur 9 Prozent nahmen Preissteigerungen wahr. Immerhin ist der Anteil, welcher Preiseinbussen feststellte, gegenüber dem Vorjahr um 11 Prozent gesunken.
Zukunftsaussichten Ausser bei den Büro- und Geschäftshäusern wird mehrheitlich mit Preiserhöhungen für das kommende Jahr gerechnet. Am deutlichsten ist dies beim Bauland, den Mehrfamilienhäusern und den Eigentumswohnungen der Fall. Bei diesen drei Segmenten sprechen sich über 50 Prozent für weiter steigende Preise aus, kaum jemand rechnet mit sinkenden Preisen. Bei den Einfamilienhäusern rechnen 43 Prozent mit weiter steigenden, 41 mit unveränderten und 16 Prozent mit sinkenden Preisen.
Bei den Büro- und Geschäftshäusern fällt die Prognose dagegen weiterhin negativ aus. 60 Prozent rechnen mit sinkenden Preisen, 7 Prozent erwarten steigende Preise. Immerhin ist aber die Zukunftserwartung etwas weniger düster als in den letzten beiden Jahren, wo 78 und 74 Prozent mit sinkenden Preisen rechneten.
Für das kommende Jahr erwartet eine gegenüber den Vorjahren wachsende Minderheit von 30 Prozent steigende Baukosten. Immer noch 66 Prozent rechnen aber mit unveränderten Baupreisen.
Bei den Wohngebäuden wird mehrheitlich von unveränderten Bruttorenditen ausgegangen, 30 Prozent rechnen mit rückläufiger, 8 Prozent mit steigender Bruttorendite. Die Bruttorendite bei den Büro- und Geschäftsliegenschaften werden von beinahe 60 Prozent als rückläufig eingeschätzt, lediglich gut 10 Prozent erwarten hier eine Erhöhung der Renditen.
© Hauseigentümerverband Schweiz, 8008 Zürich, Sandra Burlet, volkswirtschaftliche Mitarbeiterin, Nov. 2004
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