BILD: WESTPIC  / FOTOLIA
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Steuererklärung

Grundsätzlich gilt: Bewahren Sie alle Belege, die Ihre Liegenschaft betreffen, für unbestimmte Zeit auf. Sie ersparen sich dadurch Nerven und Geld.

Abzug des Liegenschaftsunterhalts

Eigentümer können folgende Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen, wenn sie für diese aufgekommen sind:

  • Werterhaltende Massnahmen: Instandstellungen (auch von neu erworbenen Liegenschaften) und Reparaturen
  • Prämien von Sachversicherungen (Schutz vor Beschädigung: Brand-, Glasbruch-, Wasserschaden- und Gebäudehaftpflichtversicherung)
  • Liegenschaftssteuer
  • Kosten der Verwaltung durch Dritte
  • Kehricht- und Abwassergebühren (wenn Liegenschaft vermietet)
  • Strassengebühren (wenn Liegenschaft vermietet)
  • Hauswartentschädigung (wenn Liegenschaft vermietet)
  • Kosten für den Gartenunterhalt (je nach Kanton verschieden)

Steuertipp: Pauschalabzug versus effektive Kosten

Bei kleineren Kosten von Unterhaltsarbeiten lohnt sich der administrative Aufwand kaum, die einzelnen Belege mühsam für die Steuererklärung zusammenzutragen. In diesem Fall fahren Sie besser, wenn Sie die Unterhaltskostenpauschale geltend machen.

Steuertipp: Staffelung grösserer Unterhaltsprojekte

Grössere Unterhaltsprojekte können auf mehrere Steuerperioden verteilt werden. Dadurch wird die Steuerprogression gebrochen. Die Unterhaltsarbeiten müssen aber auch tatsächlich zeitlich versetzt durchgeführt werden. Vor allem in Kantonen mit der Möglichkeit der Steuerpflichtigen, jedes Jahr zwischen einem Pauschalabzug («Unterhaltspauschale») und der Geltendmachung der effektiven Unterhaltsaufwendungen zu wählen, können die Unterhaltsarbeiten steuerlich maximal optimiert werden. So ist es - zumindest in steuerlicher Hinsicht - sinnvoll, dass man einige Jahre die Unterhaltsarbeiten auf das absolut Notwendige beschränkt und jeweils die höhere Unterhaltspauschale abzieht, um alsdann die anstehenden Unterhaltsarbeiten konzentriert in unmittelbar aufeinanderfolgenden Steuerperioden durchzuführen. Der Vorteil der Staffelung der Unterhaltsarbeiten liegt auf der Hand: Dadurch, dass der grosse Abzug nicht nur in eine Steuerperiode fällt, wird die Steuerprogression mehrfach gebrochen. Im Sinne einer Faustregel gilt, dass die Staffelung auf zwei, allenfalls drei Steuerperioden sinnvoll ist.

Steuertipp: Unternutzungsabzug

Bei der direkten Bundessteuer kann bei der Nutzungsaufgabe von einzelnen Räumen ein Unternutzungsabzug geltend gemacht werden, da bei der Festsetzung des Eigenmietwertes auch auf die tatsächliche Nutzung abzustellen ist. Diese Regelung gilt auch in vielen Kantonen, wobei die Voraussetzungen für die Geltendmachung kantonal unterschiedlich sind. Grundvoraussetzung für die Geltendmachung ist, dass ein Raum tatsächlich nicht mehr benutzt wird, also auch nicht gelegentlich als Gästezimmer oder Bastelraum. Einzelne Kantone verlangen sogar, dass der Raum vollständig leergeräumt ist. Die Neufestlegung des Eigenmietwertes bei einer Unternutzung erfolgt dadurch, indem der massgebliche Gesamteigenmietwert des Objektes proportional auf die effektiv noch genutzten Räume verlegt wird. Über 30 Quadratmeter grosse Zimmer werden dabei als zwei Räume angerechnet. Bei Einfamilienhäusern werden Küche, Badezimmer, Toiletten und Nebenräume (Entrée, Estrich, Keller, Garage etc.) in der Regel insgesamt als zwei Räume gerechnet, bei Wohnungen im Stockwerkeigentum als ein Raum. Die Steuerbehörden gehen davon aus, dass gut situierte Steuerpflichtige in der Regel höhere Ansprüche an den Wohnkomfort stellen und mehr Wohnraum beanspruchen als Steuerpflichtige in knapperen finanziellen Verhältnissen. Zudem berücksichtigen die Steuerbehörden den Umstand, dass sich der Wohnbedarf der in einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus verbleibenden Personen oft auf frei gewordene Zimmer ausdehnt. Aufgrund der Lebenserfahrung wird eine tatsächliche Unternutzung immerhin dann glaubhaft, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mit fünf oder mehr Zimmern nur von einer einzigen Person bewohnt wird und keine Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass diese Person einen überdurchschnittlich hohen Wohnbedarf hat. Wenn zwei oder mehr Personen in mittleren bis guten finanziellen Verhältnissen ein Normaleinfamilienhaus bzw. eine Wohnung mit vier bis sechs Zimmern bewohnen, gewähren die Steuerbehörden dagegen in der Regel keinen Unternutzungsabzug. Kein Abzug auf dem Eigenmietwert für die Unternutzung wird zudem gewährt, wenn sich die Wohnbedürfnisse des Steuerpflichtigen nach dem Kauf der Liegenschaft nicht geändert haben. Sodann ist daran zu denken, dass der verminderte Eigenmietwert bei Unternutzung nur für jene Steuerperiode gilt, für welche der Unternutzungsabzug vom Steuerpflichtigen auch geltend gemacht wurde. Abschliessend ist noch zu bemerken, dass sich die Unterhaltspauschale nach dem um den Unternutzungsabzug verminderten Eigenmietwert berechnet. Wichtig ist, dass der Unternutzungsabzug bei Vorliegen der Voraussetzungen auf jeden Fall bei der direkten Bundessteuer geltend gemacht werden kann, auch wenn ein Kanton den Abzug nicht kennt. Bei weiteren Fragen geben die zuständigen Steuerämter oder die Weisungen bzw. Merkblätter Auskunft, die es in vielen Kantonen zum Unterhaltsabzug gibt und welche die Voraussetzungen für den kantonalen Abzug näher erläutern. Auch der Bund kennt entsprechende Richtlinien.

Steuertipp: Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

Häufig sind Investitionen in bestehende Gebäude, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, abzugsfähig – auch wenn sie der Wertvermehrung dienen. Hat das Gemeinwesen die Massnahme subventioniert, so ist nur der nicht subventionierte Teil abzugsfähig. Diese Abzüge können nicht mit dem Pauschalabzug kombiniert werden.

Steuertipp: Einzahlungen in den Erneuerungsfonds

In vielen Kantonen sind die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bei Eigentumswohnungen abzugsfähig, sofern die Mittel für den Unterhalt verwendet werden. Für die effektiven Aufwendungen ist dann jedoch kein Abzug mehr zugelassen. Bitte erkundigen Sie sich beim kantonalen Steueramt über die Praxis.

Steuertipp: Einzahlungen in die 3. Säule

Zahlen Sie in die 3. Säule ein. Diese Zahlungen sind abzugsfähig. Eröffnen Sie mehrere Vorsorgekonten, dann ist gegebenenfalls beim Bezug nach der Pensionierung eine gestaffelte Auszahlung möglich, was Ihnen steuerliche Vorteile bringt.

Ratgeber: Sind Liegenschaftssteuern nebenkostenfähig?

«In unserer Gemeinde wird leider eine Liegenschaftssteuer erhoben. Kann ich diese als Nebenkosten dem Mieter überwälzen? »

Gemäss Artikel 256b OR  trägt der Vermieter die mit der Mietsache verbundenen öffentlichen Abgaben. In der Lehre ist umstritten, ob diese Bestimmung zwingend ist oder im Mietvertrag auch vereinbart werden kann, dass der Mieter diese Abgaben als Nebenkosten zu tragen hat. Der HEV Schweiz ist der Auffassung, dass die generelle Verneinung der Nebenkostenfähigkeit von mit der Sache verbundenen öffentliche Abgaben nicht haltbar ist und eine korrekte Ausscheidung dieser Abgaben im Mietvertrag unter Nebenkosten zulässig sein müsste. Diesbezüglich besteht jedoch bedauerlicherweise ein gewisses Risiko, dass eine Schlichtungsbehörde oder ein Gericht nicht diese Auffassung vertritt. Aus diesem Grund kalkuliert der vorsichtige Vermieter auch öffentlich Abgaben, die mit der Mietsache verbunden sind, mit Vorteil in den Mietzins ein. Hingegen können nach unbestrittener Auffassung bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen nach Artikel 257b OR öffentliche Abgaben, die mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Dazu müssen sie aber im Mietvertrag separat unter Nebenkosten aufgeführt werden und ausdrücklich vom Mietzins ausgeschieden werden. Im Gegensatz zu Liegenschaftssteuern hängen zum Beispiel Wasser- und Abwassergebühren mit dem Gebrauch der Sache zusammen.