BILD: ANDREY POPOV / FOTOLIA
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Mehrwertsteuer

Wer muss eine Mehrwertsteuer entrichten?

Mehrwertsteuerpflichtig ist grundsätzlich, wer unternehmerisch tätig wird und die Umsatzgrenze von 100‘000 Franken erreicht hat. Für nicht gewinnorientierte Organisationen gelten allerdings Sonderregeln.

Ist man nicht mehrwertsteuerpflichtig, kann man auf die Steuerbefreiung verzichten, mit dem Ziel, die Vorsteuer zurückzufordern.

Vorsteuerabzug geltend machen

Auch wenn man als Vermieter steuerpflichtig ist, sind insbesondere folgende Leistungen von der Mehrwertsteuer ausgenommen und berechtigen daher nicht zum Vorsteuerabzug:

  • Übertragung von Grundstücken
  • Leistungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft an die Eigentümer
  • Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung

Will der Vermieter  seine Leistung trotzdem versteuern, um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, so muss er  diese Leistungen freiwillig der Steuer unterstellen (optieren), indem er sie offen im Mietvertrag ausweist. Der Entscheid zu optieren oder nicht, liegt allein beim Vermieter. Der Vermieter eines Geschäftslokals kann optieren, auch wenn der Mieter nicht steuerpflichtig ist. Werden mehrere Räume in einer Liegenschaft vermietet, kann der Vermieter pro vermietetes Objekt optieren. Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung der Mieter. Wird optiert, so unterliegt der Bruttomietzins, das heisst der Mietzins inklusive Nebenkosten, der Mehrwertsteuer. Achtung: Auch irrtümlich ausgewiesene Steuern gelten als optiert!

Vorsteuerabzug bei Immobilien

Der Vorsteuerabzug wird bei Immobilien um fünf Prozent pro Jahr reduziert. Es lohnt sich deshalb, den Vorsteuerabzug möglichst im gleichen Jahr geltend zu machen und nicht zu lange damit zu warten (vgl. dazu untenstehendes Beispiel). Ausgeschlossen ist die Option, wenn der Mieter das Grundstück für rein private Zwecke nutzt.

Berechnungsbeispiel

Im Jahre null wird der Geschäftsraum B saniert. Die wertvermehrende Investition beträgt CHF 35’185.20 zuzüglich MWST 8% (CHF 2’814.80), d.h. total CHF 38’000.

Zwei Jahre später im Jahre n wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen und neu, aufgrund der betriebsinternen Kosten- und Renditerechnung, optiert. Der Vorsteuerabzug wird wie folgt berechnet:

Im Jahre null betrug der Vorsteuerabzug CHF 2’814.80. Zwei Jahre später beträgt der Vorsteuerabzug CHF 2’814.80 – 10% = CHF 2’533.30. Wird im Jahre null + 2 optiert, so erhält man von der Eidgenössischen Steuerverwaltung diesen Betrag gutgeschrieben.

Zuständigkeit in Bern

Zuständig für Fragen betreffend Mehrwertsteuer ist die Eidgenössische Steuerverwaltung in Bern (ESTV).