BILD: SCHLIERNER / FOTOLIA
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Hypothekarformen

Für die Fremdfinanzierung von Liegenschaften und Wohneigentum stehen verschiedene Hypothekarformen zur Verfügung. Neben wirtschaftlichen und persönlichenFaktoren beeinflusst die gewählte Form den Hypothekarzins beträchtlich. 

Am stärksten werden die Hypothekarzinsen von den Entwicklungen am Kapitalmarkt beeinflusst. Der von den Banken verlangte Hypothekarzins orientiert sich am Leitzins, der von der Schweizerischen Zentralbank (SNB) vorgegeben wird oder am LIBOR (London Interbank Offered Rate), dem Zins zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen. Diese beiden Zinssätze hängen wiederum von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Geldpolitik der SNB ab.

Festhypothek

Bei einer Festhypothek einigt sich der Hypothekarnehmer mit der Bank auf einen fixen Zinssatz, der für eine bestimmte Laufzeit gilt. Solche Hypotheken sind interessant, wenn die aktuellen Zinsen sehr tief sind und man davon ausgeht, dass sie in Zukunft steigen werden. Eine Festhypothek bietet zudem Budgetsicherheit, da man die genauen Ausgaben im Voraus kennt. Der Nachteil von Festhypotheken liegt darin, dass man von sinkenden Zinsen nicht profitiert. Ausserdem können die Kosten einer vorzeitigen Auflösung sehr hoch sein, da man die Bank für den Ausfall an Zinsen entschädigen muss.

Variable Hypothek

Variable Hypotheken bieten eine grosse Flexibilität, da es für sie keine Rahmenlaufzeit gibt. Der Zinssatz orientiert sich am Kapitalmarkt. Die Kosten für diese Hypothekarform sind jedoch höher als bei anderen Formen und die Anpassung des Zinses erfolgt nach dem Ermessen der Bank und nicht einem definierten Prozess. Variable Hypotheken sind geeignet, falls man von sinkenden oder konstanten Zinsen ausgeht oder nur eine kurzfristige Finanzierung braucht, bspw. Weil man die Liegenschaft bald verkaufen will.

Libor Hypothek

Bei einer Libor Hypothek unterliegt der zu bezahlende Zinssatz den Schwankungen am Geldmarkt. Der Hypothekarzins setzt sich aus dem Libor Zinssatz sowie einer fixen Marge der Bank zusammen. Libor steht für London Interbank Offered Rate, das ist der Zinssatz zu dem Banken sich gegenseitig Geld leihen. Bei steigenden Zinsen am Geldmarkt steigt also auch der zu bezahlende Hypothekarzins, bei sinkenden Zinsen profitiert der Hypothekarnehmer sofort von den Entwicklungen am Markt. Gegen einen Aufpreis kann man eine Zinsobergrenze (Cap) festlegen, um so das Risiko von Zinssteigerungen zu begrenzen. Es gelten Rahmenlaufzeiten von 3 bis 5 Jahren. 

Swap Hypothek

Eine Swap Hypothek besteht aus einer Libor Hypothek und einem Zins-swap. Dabei bezahlt der Hypothekarnehmer zum einen jeweils den Libor Zinssatz zuzüglich der Marge der Bank und zum anderen einen festen Zinssatz für den Swap. Die Bank bezahlt dem Hypothekarnehmer jeweils den aktuellen Libor Zinssatz. Somit bewegt sich der Wert des Zinsswaps immer genau gegenläufig zum Libor und es resultiert ein konstanter Zinssatz für die Hypothek. 

Beispiel: Der Kunde schliesst eine Libor Hypothek ab. Dafür bezahlt er den Libor Zinssatz von 0.07% plus die Marge der Bank von 0.88%. Zusätzlich kauft er einen Swap, für den er 0.9% bezahlt. Die Bank bezahlt dem Kunden jeweils den Libor (für den Swap). Somit bleibt der Hypothekarzins immer konstant, wenn der Libor schwankt. 

Libor Hypothek: 0.95 %

Swap 10 Jahre: 0.90%

Libor Zinssatz: 0.07%

Kosten Swap Hypothek: 1.78%

Der Vorteil einer Swap Hypothek ist, dass die Risikoprämie der Bank dabei tiefer ausfällt als bei einer herkömmlichen Festhypothek, so dass die Gesamtkosten tiefer ausfallen. Swap Hypotheken können für sehr lange Laufzeiten abgeschlossen werden und sind dabei relativ leicht auflösbar. 

Die Nachteile einer Swap Hypothek liegen beim relativ hohen Mindestvolumen (2 -3 Mio.). Ausserdem trägt der Hypothekarnehmer das Risiko eines negativen Libor Zinssatzes. In einem solchen Fall müsste der Hypothekarnehmer der Bank die Differenz bis zu einem Zinssatz von 0% bezahlen, was die Hypothek verteuern würde. Die Kosten der Zinsabsicherung sind zudem meist nicht steuerlich abziehbar. 

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe Ihres Zinssatzes

Belehnungshöhe

Die Belehnungshöhe sagt aus, bis zu welchem Prozentsatz des Verkehrswertes Ihre Liegenschaft hypothekarisch belehnt ist. Die Belehnungsgrenze für Hypotheken im 1. Rang liegt in der Regel bei 65% des Verkehrswertes, für 2. Hypotheken bei weiteren 15%.

Sicherheiten
Hypotheken sind durch ein Pfandrecht sicher gestellt, das im Grundbuch eingetragen ist. Bei einer 1. Hypothek ist das Risiko für den Kreditgeber am kleinsten, da diese Forderung im Fall eines Zwangsverkaufs zuerst zurück bezahlt wird. Die Zinssätze für 2. Hypotheken sind daher entsprechend höher. Auch für Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze erheben Kreditgeber meistens einen Risikoaufschlag. Um Ihre Konditionen zu verbessern, können Sie andere Vermögenswerte als Zusatzsicherheiten einbringen, z.B. Wertschriftendepots oder Vorsorgekapitalien.

Individuelle Faktoren
Die Kreditgeber prüfen die Bonität des Objektes und des Kreditnehmers, wobei jedes Kreditinstitut unterschiedliche Richtlinien befolgt. Mindestanforderung ist in der Regel, dass ein Käufer mindestens 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen kann. Zweitens sollte die jährliche Belastung aus dem Kauf (Zinsen, Amortisation und Unterhalt) nicht nicht mehr als 30 bis 33% seines Bruttoeinkommens betragen.