Hausfinanzierung – gewusst wie

Wollen Sie sich den Traum eines Eigenheims verwirklichen?

Ein zentraler Aspekt in diesem Zusammenhang ist die Frage der Hausfinanzierung. Die Wahl der optimalen Finanzierungsvariante ist abhängig von zahlreichen Faktoren – unter anderem auch von der aktuellen Finanzsituation. Folglich ist der Entscheid nicht immer ganz einfach.

Ist das Wunschobjekt endlich ausgesucht, stellt sich unweigerlich die Frage nach der Finanzierung. Dabei ist das richtige Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital wichtig, denn dieses wirkt sich nicht nur auf die zukünftige Zins-, sondern auch auf die Steuerbelastung aus.

Dabei gilt: Die Fremdmittel können vom steuerbaren Vermögen und die Schuldzinsen – in steuerlichen Grenzen – vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Für das richtige Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital gibt es jedoch keine festgelegte Formel. Dies muss im Einzelfall betrachtet werden, denn zahlreiche Faktoren wie die Wahl des Finanzierungsinstituts, Art der Hypothek oder Höhe der Erwerbseinkünfte gilt es zu berücksichtigen. Die optimale Gestaltung des Finanzierungsverhältnisses ist nicht nur bei der erstmaligen Aufnahme des Fremdkapitals, sondern auch bei einer allfälligen Schuldverlängerung zu klären. Bei der aktuellen Tiefzinspolitik muss die Frage gestattet sein, ob allfällig vorhandene Eigenmittel, welche nicht in die Hausfinanzierung eingebunden sind, ohne entsprechendes Risiko überhaupt eine ansprechende Rendite abwerfen.

Bei der Entscheidung, ob Eigenmittel anstelle von verzinslichem Fremdkapital eingesetzt werden sollen, sind drei Faktoren zu beachten: (a) Die Rendite (vor Steuern) der Eigenmittel, (b) die Schuldzinsen und (c) der mit den Schuldzinsen verbundene Steuereffekt. Es gilt: Falls a < (b ./. c), lohnt es sich, die nicht gebundenen Eigenmittel zur Hausfinanzierung einzusetzen. Das Finanzierungsinstitut verlangt im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Eigenheims eine Mindest- Eigenmittelquote. Diese Quote hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und soll sicherstellen, dass bei einer Veränderung der Verhältnisse (wie Einkommenseinbussen, Zinserhöhungen) der Hypothekennehmer nicht in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Um die verlangten Eigenmittel zu beschaffen oder zu erhöhen und damit die verzinslichen Fremdmittel zu reduzieren, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die steuerlichen Konsequenzen sind jedoch unterschiedlich. Diese sind unbedingt in die Wahl des Finanzierungsmodells miteinzubeziehen. Nachfolgend werden die steuerlichen Konsequenzen der gängigsten Methoden der Eigenmittelbeschaffung erläutert.

Vorbezug von Vorsorgeguthaben (Säule 2 / Säule 3a)

Der Vorbezug des Vorsorgeguthabens kann für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum sowie die Amortisation von Hypothekardarlehen verwendet werden. Diese Art von Vorsorgeguthaben wird unabhängig vom übrigen Einkommen gesondert zum Vorsorgesteuertarif besteuert. Bei der direkten Bundessteuer entspricht der Vorsorgetarif einem Fünftel des ordentlichen Steuertarifs. Die Kantone kennen keine einheitliche Regelung, wenden jedoch ebenfalls einen reduzierten Steuertarif an. Bei mehreren Auszahlungen im gleichen Jahr werden diese zusammengerechnet und das Gesamttotal wird zum reduzierten Vorsorgetarif besteuert. Entscheidend für den Ort der Besteuerung ist der Wohnort des Steuerpflichtigen zum Zeitpunkt des Kapitalbezugs.

Verpfandung von Vorsorgeguthaben (Säule 2 ⁄ Säule 3a)

Im Gegensatz zum Bezug erhöht die Verpfändung des Vorsorgeguthabens die Eigenmittel nicht direkt, sondern dient als Sicherheitsleistung. Durch die Verpfändung des Vorsorgeguthabens ist je nach Finanzierungsinstitut eine höhere Fremdfinanzierung bzw. eine Reduktion des Hypothekarzinssatzes möglich. Bei der Verpfändung wird das Vorsorgeguthaben nicht ausbezahlt, weshalb im Zeitpunkt der Verpfändung keine Steuerfolgen ausgelöst und diese aufgeschoben werden. Das Vorsorgeguthaben arbeitet bei diesem Vorgehen normal weiter.

Schenkung / Erbvorbezug

Eine weitere Möglichkeit der Eigenmittelbeschaffung besteht im Rahmen einer Schenkung bzw. eines Erbvorbezugs (Schenkung zu Lebzeiten). Sowohl die Schenkungsals auch die Erbschaftssteuern sind auf kantonaler Stufe geregelt. Aktuell sind in den meisten Kantonen Schenkungen an Ehegatten und an Nachkommen von der Steuer befreit. Die Eigenmittel erhöhen sich im Umfang der Schenkung bzw. des Erbvorbezugs und reduzieren den Bedarf an verzinslichem Fremdkapital. 

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BILD: ATHOMASS / FOTOLIA

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