Ein Haus im Baurecht – was es zu beachten gilt

Baurecht – Wenn ein Grundeigentümer einer Person ein zeitlich befristetes Recht einräumt, auf oder unter seinem Boden zu bauen, liegt ein Baurecht vor. Der Bodeneigentümer verzichtet während dieser Zeit auf eine eigene Nutzung und bezieht dafür in der Regel einen Baurechtszins.


Es gilt der Grundsatz, wonach ein Gebäude immer einen Bestandteil des Grundstücks bildet, auf welchem es erstellt wurde (Akzessionsprinzip). Jeder Grundeigentümer hat das Recht, sein Grundstück mit einem Baurecht zu belasten. In diesem Fall kann der Baurechtsberechtigte (Baurechtsnehmer) sein eigenes Bauwerk auf einem fremden Grundstück erstellen. Von aussen ist diese Konstellation nicht sichtbar. Allerdings muss diese Tatsache im Grundbuch als Dienstbarkeit eingetragen werden, damit das fremde Eigentumsrecht an der Baute rechtswirksam wird.

Selbstständig und dauernd

Will ein Grundeigentümer sein in der Bauzone gelegenes Grundstück nicht verkaufen, sondern als Kapitalanlage behalten, kann er einem Dritten die Erlaubnis erteilen, das Grundstück zu überbauen. Für solche Fälle eignet sich das selbstständige und dauernde Baurecht. Hierfür ist eine öffentliche Beurkundung notwendig.

Ein Baurecht ist selbstständig, wenn es zugunsten einer bestimmten Person eingeräumt wird, die das Baurecht wiederum selber veräussern und vererben kann. Ein Baurecht ist dauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre begründet wird. Die Maximaldauer eines Baurechts beträgt hingegen von Gesetzes wegen 100 Jahre.

Eigenes Grundstück

Wenn das Baurecht die beiden Eigenschaften – selbstständig und dauernd – aufweist, kann der Baurechtsberechtigte vom Grundbuchamt verlangen, dass für dieses Recht ein eigenes Grundbuchblatt eröffnet wird. Dadurch erhält das Baurecht, das an sich bloss eine Dienstbarkeit ist, den Charakter eines Grundstücks. Dies hat den Vorteil, dass bei der Aufnahme einer Hypothek das Baurechtsgrundstück wie jedes andere Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden kann. Auch können Dienstbarkeiten oder Grundlasten begründet werden, oder es kann daran ein weiteres Baurecht – ein sogenanntes Unterbaurecht – bestellt werden.

Veräusserung

Bei der Veräusserung eines Baurechtsgrundstücks sind die vertraglichen Bestimmungen über den Inhalt und den Umfang des Baurechts für den Erwerber verbindlich. Dazu gehören namentlich Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie die Benutzung nicht überbauter Flächen. Dasselbe gilt auch für den Baurechtszins und weitere vertragliche Bestimmungen, sofern diese öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt sind.

Der Erwerber eines Baurechts ist befugt, die zugunsten des Bodengrundstücks bestehenden Dienstbarkeiten auszuüben. Er ist aber auch verpflichtet, die zulasten des Bodengrundstücks im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten einzuhalten.

Übertragungsbeschränkung

Die Eigentumsübertragung am Baurechtsgrundstück darf nicht von der Zustimmung des Bodeneigentümers abhängig gemacht werden. Eine gewisse Einschränkung kann jedoch vereinbart werden, beispielsweise wegen mangelnder Kreditwürdigkeit des künftigen Erwerbers des Baurechts.

Baurechtszins

Regelmässig wird für die Einräumung des Baurechts ein Zins vereinbart. Diese Schuld ist persönlicher Natur seitens des Baurechtsberechtigten. Ist der Baurechtszins im Grundbuch vorgemerkt, geht die Schuldpflicht automatisch auf einen allfälligen Erwerber des Baurechtsgrundstücks über. Für die Bemessung des Baurechtszinses gibt es verschiedene Modelle (siehe Kasten).

Heimfall

Nach Ablauf der Baurechtsdauer fallen die vom Baurechtsberechtigten erstellten Gebäude in das Eigentum des Grundeigentümers, was Heimfall genannt wird. Die Bauwerke werden somit zu Bestandteilen des Bodeneigentums. Der Bodeneigentümer hat dafür eine angemessene Entschädigung (so der Gesetzgeber in Art. 779d ZGB) zu entrichten. Es ist aber auch möglich, dass die Parteien die Grundsätze für die Bemessung der Entschädigung im Voraus festlegen. Wenn der Baurechtsberechtigte in grober Weise sein Recht überschreitet oder seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt, kann das zu einem vorzeitigen Heimfall führen.

Verlängerung

Es ist möglich, eine Verlängerung des Baurechts zu vereinbaren. Diese muss allerdings vor Ablauf der Baurechtsdauer beim Grundbuchamt angemeldet werden. Wer nach der Begründung des Baurechts ein Recht am Grundstück erworben hat, kann gegen die Verlängerung keinen Einspruch erheben. Das Baurecht behält bei einer Verlängerung den ursprünglichen Rang gegenüber den später errichteten Rechten.

Vorkaufsrecht

Der Inhaber eines selbstständigen und dauernden Baurechts hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sofern der Grundeigentümer sein Grundstück, also den Boden, verkauft. Umgekehrt hat der Grundeigentümer ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Baurechtsgrundstück. Diese Vorkaufsrechte kann man abändern oder auch ganz aufheben, was im Grundbuch durch eine Vormerkung zum Ausdruck gebracht werden kann.

Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt drei Monate seit Kenntnis des Vertragsabschlusses. Bei einer Ausübung muss der Vorkaufsberechtigte die gleichen Bedingungen erfüllen wie der Erwerber, somit auch hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises. Der Kaufpreis könnte allerdings im Voraus bestimmbar festgelegt werden (sogenanntes limitiertes Vorkaufsrecht).

Streitigkeiten

Für die Beseitigung von allfälligen Streitigkeiten aus dem Baurechtsvertrag wird oft, unter Ausschluss der ordentlichen Gerichte, ein Schiedsgericht eingesetzt. In manchen Fällen wird für die Konfliktbeseitigung ein Mediator eingesetzt. Beide Varianten haben den Vorteil, dass in der Regel innert kurzer Zeit eine Lösung gefunden werden kann.

Spezialfälle

Für kleinere Bauten (z. B. Garagen, Schuppen), die nur einen Teil des Grundstücks belasten und in der Regel dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks dienen, wird üblicherweise für das Baurecht eine Grunddienstbarkeit begründet.

An einzelnen Stockwerken eines Gebäudes kann kein Baurecht bestehen (Art. 675 Abs. 2 ZGB). Heikel ist die Begründung eines Baurechts an Gebäudeteilen. Hier hat das Bundesgericht festgelegt, dass ein Baurecht nur möglich ist, wenn der Gebäudeteil baulich und funktionell unabhängig ist sowie untrennbar ein einheitliches Bauwerk darstellt (BGE 111 II 134).

Bauen im Baurecht
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Baurechtszins

Bei der Abgabe von Land im Baurecht – mit oder ohne Gebäude – handelt es sich um die Einräumung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts, wofür in der Regel ein Baurechtszins geschuldet ist. Für die Festlegung des Baurechtszinses gibt es keine festen Richtlinien. Es kommt auf die konkreten Verhältnisse an: Handelt es sich um eine Wohn- oder Gewerbeliegenschaft, um einen Kindergarten oder einen sozialen Wohnungsbau? Ist die «öffentliche Hand» Eigentümerin des Bodens? Ist der Baurechtsberechtigte eine gemeinnützige Institution? Ist das Grundstück bereits überbaut?

Der Baurechtszins kann mit einem Teuerungsindex (z. B. Landesindex der Konsumentenpreise) oder bei Mietverhältnissen mit dem Referenzzinssatz – festgelegt vom Bundesamt für Wohnungswesen – verknüpft werden, wobei beides auch kombinierbar ist. Zudem gibt es partnerschaftliche Modelle (gewisse Verbreitung im Kanton Basel-Stadt), bei welchen der Grundeigentümer und der Baurechtsberechtigte eine längerfristige Kooperation eingehen und den finanziellen Nettoertrag des Grundstücks nach Massgabe ihrer Investitionen aufteilen. Der Baurechtszins kann überdies als Prozentsatz des Umsatzes oder des Bruttogewinns eines Gewerbebetriebs definiert werden.

Üblich ist, dass der Baurechtszins periodisch an die veränderten Verhältnisse angepasst wird, insbesondere wenn der massgebliche Landwert nicht mehr den veränderten Bodenwertverhältnissen entspricht. Für die Sicherstellung des Baurechtszinses hat der Bodeneigentümer Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht auf dem Baurechtsgrundstück. Dieses Pfandrecht umfasst drei Jahreszinse.